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申博太阳城官网客户端下载_严防政府债务风险 地产主题公园"跑马圈地"时代终结
发布日期:2020-01-11 11:48:32   点击数:4072
[摘要] 随着国家发展改革委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,开发商们“跑马圈便宜地”的时代走到了尽头!对于地方政府来说,能上一个主题公园项目,往往意味着引入了上百亿投资,至少可以解决上千人的就业,在房地产开发销售中获得税收,带动当地的GDP!其实,借着建立主题公园“跑马圈地”,大量侵占农田耕地,并在周边借机搞房地产开发,只是问题的一个方面。大量修建主题公园,还让中国宝贵的耕地不断流失

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申博太阳城官网客户端下载,楼市又一条路断了!真正的去杠杆才刚刚开始!

对于房地产大鳄来说,今天是个悲伤的日子!

随着国家发展改革委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,开发商们“跑马圈便宜地”的时代走到了尽头!

如果你足够细心,就会发现一个奇怪的现象:近年来,几乎所有的房地产商都搞出了一个“文旅集团”,上的项目多是“文化+旅游”。

开发商什么时候有文化了?怎么这么喜欢文化、旅游?跟房地产的快钱、暴利相比,文化和旅游挣的可都是辛苦钱呀!

但你永远不要低估商人的“创新能力”,他们很善于“偷梁换柱”。很多“文旅项目”其实是个招牌,背后是拿地、拿地、拿地!

而且是非常便宜的地!便宜到让你眼珠子都可以掉到地下。

某大地产商曾公布过自己土地储备的成本,在很多城市的每平米楼板地价仅仅千元而已,有的地方只有几百元。而现在即便三四线城市,房价都动辄八千、一万了!

所以,对于文旅项目来说,开发商“醉翁之意”是拿便宜的土地,开发房子销售。

至于主题公园赚不赚钱,其实不太重要,因为仅靠房子开发商就可以赚得盆满钵满。

对于地方政府来说,能上一个主题公园项目,往往意味着引入了上百亿投资,至少可以解决上千人的就业,在房地产开发销售中获得税收,带动当地的GDP!所以,地方政府,尤其是经济不发达的三四线城市的政府,往往乐此不疲。

根据发改委等发布的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》:

1、要严控房地产倾向,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批;

2、要严格用地管理,落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度;

3、要严守生态红线,严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态;

4、要严格核准程序,严格履行相关核准规定,不得擅自下放核准权限;

5、要严防地方政府债务风险,要求地方量力而行,不得因主题公园建设增加地方政府债务;

6、要丰富文化内涵,讲好中国故事,鼓励文化创意,要提高科技含量等等;

7、省级政府对本地区主题公园建设负总责,要强化政府债务风险意识,对主题公园项目建设进行充分论证,统筹研究本地区主题公园建设发展工作。

其实,借着建立主题公园“跑马圈地”,大量侵占农田耕地,并在周边借机搞房地产开发,只是问题的一个方面。

在主题公园热里,还隐藏着很多风险。比如地方政府为了吸引这类大项目,除了提供廉价土地,还要承诺修建配套基础设施,比如道路、桥梁甚至地铁等,这都会加重地方的财政压力。

但为了GDP等政绩,一些经济能力弱的城市也往往争着上马项目,最终现任官员收获了业绩,后任官员来擦屁股,当地老百姓负责买单。

大量修建主题公园,还让中国宝贵的耕地不断流失。目前中国人均耕地面积只有1.4亩,相当于世界平均水平的三分之一;就连人口众多的印度,人均耕地面积都达到了中国的1.2倍。耕地不足,让中国目前超过12%的粮食依靠进口,其中大豆的对外依存度达到了88%。

也就是说,石油、粮食、芯片已经构成了中国的三大软肋,让中国在大国博弈中短板非常明显。

前一段时间,融创中国曾购买了另外一家开发商的“文旅项目资产包”,其中包括13个项目,一下子增加了4973万平方米的土地储备(几乎相当于50平方公里!),折算下来每平米土地成本不到1000元人民币。

由此可见,所谓“文旅项目”往往跟房地产开发绑定,土地价格非常便宜,而且一个项目就占用了大量的土地。

文旅项目一般距离传统市中心较远,所以依附文旅项目的楼盘,往往不是刚需楼盘,购买者也都怀着投资心态。这些房子建成后,一般都有较高的空置率,形成社会资源的浪费!

所以,这次国家出台文件规范主题公园建设,是非常及时必要的,对于保护耕地、降低地方政府债务、减少社会资源浪费,将产生积极作用。

对于普通人来说,对于文旅项目旁边的住宅要慎重购买,配套是关键。

学位第一、地铁第二、商业第三,同时要考虑可能的交通拥堵和声光电污染。配套不完善的房子,即便周边自然环境再漂亮,主题公园建的再上档次,都不要买。

至于一些人口增长乏力的城市,其远郊“造城式”的文旅项目,最终可能套死一批人。

真是此一时,彼一时。对于房企来说,手到钱来涨声一片的繁华盛世仿佛还在昨天,没想到这么快就要被打入地狱。

更惨的是,融不到钱不说,还卖不动房。限购限贷没有丝毫放松,央妈又全面推高资金成本,形成“双杀”:不仅推高房企融资成本,而且提升房贷利率,买房市场一片观望,楼市成交量一片惨淡。

死撑着等楼市回暖行不行?龙头房企资金充足等等无妨,但是对于大部分的中小房企而言,巨债压顶,等不起。

目前房企需到期偿还的债务达到了2.06万亿元,其中今年到期需偿还债务1002.81亿元,而大部分的房企资产都低于100亿元。

这意味着,未来6到9个月大部分房企将面临越来越大的资金问题。

巨债压顶,融资无门,就只剩下一条路:资产变现。

资产变现有两种方式:一是卖掉自己退出房地产市场,未来可能出现一波中小房企倒闭潮,大鱼吃小鱼并购潮起;二是坚持不退出,那就只能降价买楼,加快销售回笼资金。

实际上,楼市也不可能一直维持普涨行情。尤其是去年追随一线城市非理性上涨的二三线城市,在如今楼市持续萧条下,房价必然回落。

真正的去杠杆才刚刚开始

去杠杆实际上已经讲了好几年了,从2012年高层发现地方企业负债过高就开始了,但是事实上杠杆是越去越多,增速越快,去年增速有小幅下滑,主要原因一个是转杠杆,就是把企业杠杆转给了居民个人;另一个是供给侧式降杠杆,供给侧改革,资源价格大涨,让国有大型企业获益,中小型企业情况并未改善,这是相对比较容易的去杠杆。

但是,真正降杠杆的难度还在后头。因为降杠杆的本质是还清债务,还债的结果是企业现金流紧张,投资下滑,资产价格下跌,所以难度很大。

这一次从监管层的精神来看,可能是这个硬骨头必须啃了。有两方面的原因,一方面是国内的经济形势,由于地方政府和国企杠杆过高,负债成本过高,优质的银行信贷被占用,市场自然利率在攀升,加重了经济发展的负担,资金不能配置到有活力的部门去,金融机构资产负债表过于膨胀,难有如此规模的资本去支撑。

从外部看,特朗普发动的贸易战必将深深地影响我国外贸,这个传统的盈余部门如果出现亏损,将会进一步恶化商业银行资产负债表,阻挠资本市场进一步的发展。这两个因素都指向必须下决心解决杠杆过高的问题。

新疆近日召开防范政府债务风险专题会议,会议提出进一步加强基本建设项目管理,从源头上杜绝新增政府债务。

宁可发展慢一点、也决不违规举债。尤其引人关注的是,会议提出,对于已开工建设且形成政府债务或政府隐性债务的项目,必须在规定期限内偿还化解政府债务或政府隐性债务,否则必须立即停止项目建设。

对于目前已开展前期工作的建设项目,凡是资金来源落实不了的,一律不得上报,一律不予受理。新疆的以上政策应该是跟全国一致的。

回忆2014年,发改委允许平台公司发行部分债券对“高利短期债务”进行置换,加大债务重组力度,对符合国家产业政策和固定资产投资管理规定的前提下延长还款期限,确保不出现“半拉子”工程。

新疆目前的政策不论是否半拉子工程,一旦成为债务,必须立即叫停,这体现了政府去杠杆的决心。

地方的动力主要来自于高层的决心。近日召开的中央财经委会议提出:要以结构性去杠杆为基本思路,分部门、分债务类型提出不同要求,地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来,努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。

结构性去杠杆,指的是杠杆主要存在于国企和地方政府,其他部门杠杆不高,居民部门最近几年杠杆有所提升,但相对还是比较低,民营企业部门因为预算硬约束,商业银行不支持,效益不好,立马清算关门,杠杆降的比较彻底。

现在杠杆最高的是地方政府和国有企业,这两个部门最关键的是预算软约束,管理者对于投资盈亏实质上并不是真正负责;银行也是预算软约束:先把资金交给企业收利息,至于未来贷款能否偿还,反正是国家的钱,只要债务人是政府,自己就不会负太大的责任,而地方政府和国企恰恰就是与政府密切相关。

降杠杆最大规模的行动是2015年提出的债务置换,其实是拿长期的低成本债务置换短期的高成本债务,这方面的工作已经顺利完成,并且是相当出色的。

但是最近几年开始搞ppp建设,明股实债,地方政府的隐性债务开始大规模扩张,国有企业的债务则主要是最近几年经营业绩下滑,但是成本却是增加的,金融企业的贷款没有控制,债务越滚越大。

从目前看,今年的去杠杆可能主要还是债转股,国有企业的债转股将向纵深推进,地方政府没有盈利来源的项目将被叫停,债务将可能通过资产处置来解决,银行的借贷行为将可能遭遇严监管,尤其是对国企和地方政府的贷款。

而本质上讲,地方政府和国企杠杆高的问题还是预算软约束的问题,不仅仅是政府和企业预算软约束,更为根本的是银行的预算软约束,银行业的信贷能否做到市场化的尽职调查,市场化的贷款定价,市场化的风险控制,市场化的贷后管控,市场化的清算破产等等,这些才是解决问题的关键。

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